skip to Main Content

Maatstaf Eerlijke Kosten- en Batenverdeling

Een oplossing voor problematiek in de verduurzaming van vastgoed

Bij het verduurzamen van winkelvastgoed waarbij er sprake is van een verhuurder – huurder relatie, ontstaat een split incentive: de verhuurder doet een investering in het verduurzamen van het pand, maar de huurder profiteert van een lagere energierekening. Omdat de verhuurder niet direct profiteert van de verduurzaming gaan duurzame investeringen vaak niet door en blijft de huurder zitten met hogere energielasten en de verhuurder met een verouderd pand. Om dit probleem te verhelpen heeft Klimaatgerust de Maatstaf Kosten- en Batenverdeling ontwikkeld.

De Maatstaf

Het doel van de Maatstaf is om de opbrengsten van de duurzame investering eerlijk te verdelen tussen verhuurder en huurder en daarmee verduurzaming van vastgoed te stimuleren. Tegelijkertijd moet er ook rekening gehouden worden met het investeringsrisico dat de verhuurder draagt. Mocht het uitkomen dat de investering geen financieel rendement oplevert, voor zowel verhuurder als huurder, dan geeft de Maatstaf dit ook aan. Hierdoor kan er in onderling overleg worden besproken welke maatregelen wel of niet aantrekkelijk zijn.

Om de Maatstaf toe te passen moet je vooraf drie gegevens invullen: het investeringsbedrag, de verwachte besparing per jaar en de technische levensduur van de investering. In veel gevallen staan deze gegevens op de offerte van de installateur. Als deze gegevens zijn ingevuld berekent de Maatstaf het financiële rendement voor zowel de huurder als de verhuurder.

Voor de huurder berekent de Maatstaf de voorgestelde huurverhoging en het jaarlijkse voordeel van de investering na aftrek van de huurverhoging. Voor de verhuurder wordt de terugverdientijd van de investering berekend. Verder rekent de Maatstaf ook de waarde toename van het pand, de waarde toename na aftrek van de investering en het netto aanvangsrendement uit. De uitkomsten worden heel duidelijk samengevat onder de berekeningen:

Van de jaarlijkse energiebesparing van 1.000,- krijgt de huurder 332,- en wordt het resterende bedrag van 668,- ingezet om de verhuurder bij te staan in het realiseren van de investering via een huurverhoging”

Verloop van het Project

In samenwerking met Stichting Huis voor de Binnenstad (HvdB) en de Vereniging van Eigenaren van Commercieel Vastgoed Binnenstad Nijmegen (VCV) zijn acht verhuurders en huurders benaderd voor de pilot om de Maatstaf te testen. Om de besparing per jaar te berekenen werd als onderdeel van dit project ook een Klimaatplan ontwikkeld voor de huurders. Met de inzichten uit het Klimaatplan kunnen de huurder bepalen welke investering in het vastgoed de grootste besparingskans biedt (gevel-, spouw-, vloer- of plafondisolatie, HR++ glas, zonnepanelen of zonnecollectoren).

Voor dit project zijn twee afspraken ingepland met de huurders, bij de tweede afspraak waren ook de verhuurders (gedeeltelijk) aanwezig. De eerste afspraak stond in het teken van de inventarisatie van de energieverbruikers in de verschillende ondernemingen voor de ontwikkeling van het Klimaatplan. De tweede afspraak was opgesplitst in twee delen. In het eerste deel werd het Klimaatplan gepresenteerd aan de huurder. In het tweede gedeelte van de afspraak werd er, met de inzichten van het Klimaatplan, toelichting gegeven op de uitkomsten en het functioneren van de Maatstaf.

Belangrijk voor het onderzoek naar het functioneren naar de Maatstaf was het aantal verschillende verhuurder-huurder relaties die we hebben gezien. In deze pilot hebben we gezien dat de verhuurder en huurder dezelfde persoon waren, dat het ging om familiaire relaties en ook puur zakelijke relaties. Daarnaast heeft Klimaatgerust er bewust voor gekozen om verschillende soorten bedrijven te betrekken. We zijn langs geweest bij hotels, restaurants, kantoren en winkels. De verschillende relaties en diverse bedrijven dragen bij aan een breed draagvlak voor het instrument.

Uit de gesprekken met de verhuurders en huurders kwam duidelijk naar voren dat de Maatstaf goede berekeningen maakt en dat de geschatte risicofactoren en verdelingen realistisch en eerlijk zijn. Daarmee werd het instrument vooral gezien als een belangrijke kapstok waar discussies over het verduurzamen van vastgoed aan kunnen worden opgehangen.

Vanuit die discussies kon de interessante conclusie getrokken worden, dat verhuurders en huurders niet alleen uit zijn op financieel gewin. Andere belangen die niet monetair zijn uit te drukken, zoals geluidsoverlast of winkelcomfort, kunnen van groter belang zijn dan een noodzakelijk financieel voordeel. Juist deze inzichten dragen bij aan het stimuleren van het verduurzamen van commercieel vastgoed, omdat klantbeleving voor veel ondernemers een belangrijke reden is om hun onderneming te verbeteren.

Vervolgprojecten

In 2020 gaat Klimaatgerust weer naar Nijmegen toe om nog 10 verhuurders en huurders te helpen met de split incentive problematiek. Samen met HvdB en VCV stellen we het doel om de Maatstaf nog verder te verbeteren waar dat kan, om zo het vastgoed in Nijmegen stap voor stap te verduurzamen.

Daarnaast zijn de verhuurders en huurders van het afgelopen project aan de slag gegaan met het verduurzamen van hun pand aan de hand van de Maatstaf. Klimaatgerust is daarom erg benieuwd wat de uitkomsten daarvan zullen zijn en zal ook zeker een kijkje nemen bij deze panden!

Wil je de Maatstaf zelf gebruiken? Klik dan hieronder!

Back To Top
×Close search
Zoeken