Bij het verduurzamen van winkelvastgoed waarbij er sprake is van een verhuurder – huurder relatie, ontstaat een split incentive: de verhuurder doet een investering in het verduurzamen van het pand, maar de huurder profiteert van een lagere energierekening. Dit kan dus wel eens tot discussies met de verhuurder leiden wanneer je als ondernemer aan de slag wilt met energiebesparing of verduurzaming. Want wie is verantwoordelijk voor de investering in het aanbrengen van bijvoorbeeld isolatie, HR++ glas of een zonnecollector? Zijn de voordelen eerlijk verdeeld of leidt dit tot onverwachte huurverhogingen zonder een lagere energierekening? Hoe zorg je voor een eerlijke verdeling van de duurzame investering? Om dit probleem te verhelpen, heeft Klimaatgerust de Maatstaf Kosten- en Batenverdeling ontwikkeld.

Het doel van de maatstaf is om de opbrengsten van de duurzame investering eerlijk te verdelen tussen verhuurder en huurder en daarmee verduurzaming van vastgoed te stimuleren. Tegelijkertijd moet er ook rekening gehouden worden met het investeringsrisico dat de verhuurder draagt. Mocht het uitkomen dat de investering geen financieel rendement oplevert, voor zowel verhuurder als huurder, dan geeft de maatstaf dit ook aan. Hierdoor kan er in onderling overleg worden besproken welke maatregelen wel of niet aantrekkelijk zijn.

Jaar: 2019-2020
Partners: Stichting Huis voor de Binnenstad Nijmegen, Verenging Eigenaren Commercieel Vastgoed Nijmegen (VCV Nijmegen)

In samenwerking met Stichting Huis voor de Binnenstad (HvdB) en de Vereniging van Eigenaren van Commercieel Vastgoed Binnenstad Nijmegen (VCV) zijn acht verhuurders en huurders uit Nijmegen benaderd voor de pilot om de maatstaf te testen. Om de besparing per jaar te berekenen werd als onderdeel van dit project ook een Klimaatplan ontwikkeld voor de huurders. Met de inzichten uit het Klimaatplan konden de huurders bepalen welke investering in het vastgoed de grootste besparingskans bood voor hen (gevel-, spouw-, vloer- of plafondisolatie, HR++ glas, zonnepanelen of zonnecollectoren).

Voor dit project zijn twee afspraken ingepland met de huurders, bij de tweede afspraak waren ook de verhuurders (gedeeltelijk) aanwezig. De eerste afspraak stond in het teken van de inventarisatie van de energieverbruikers in de verschillende ondernemingen, deze inventarisatie was nodig voor de ontwikkeling van het Klimaatplan. De tweede afspraak was opgesplitst in twee delen. In het eerste deel werd het Klimaatplan gepresenteerd aan de huurder. In het tweede gedeelte van de afspraak werd er, met de inzichten van het Klimaatplan, toelichting gegeven op de uitkomsten en het functioneren van de maatstaf.

Belangrijk voor het onderzoek naar het functioneren van de maatstaf was het aantal verschillende verhuurder-huurder relaties dat we gezien hebben. In deze pilot hebben we bijvoorbeeld gezien dat de verhuurder en huurder dezelfde persoon waren, maar ook dat het ging om familiaire relaties en ook puur zakelijke relaties. Daarnaast heeft Klimaatgerust er bewust voor gekozen om verschillende soorten bedrijven te betrekken. We zijn langs geweest bij hotels, restaurants, kantoren en winkels. De verschillende relaties en diverse bedrijven dragen bij aan een breed draagvlak voor het instrument.

Uit de gesprekken met de verhuurders en huurders kwam duidelijk naar voren dat de maatstaf goede berekeningen maakt en dat de geschatte risicofactoren en verdelingen realistisch en eerlijk zijn. Daarmee werd het instrument vooral gezien als een belangrijke kapstok waar discussies over het verduurzamen van vastgoed aan kunnen worden opgehangen.

Vanuit die discussies kon de interessante conclusie getrokken worden dat verhuurders en huurders niet alleen uit zijn op financieel gewin. Andere belangen die niet monetair zijn uit te drukken, zoals geluidsoverlast of winkelcomfort, kunnen van groter belang zijn dan een noodzakelijk financieel voordeel. Juist deze inzichten dragen bij aan het stimuleren van het verduurzamen van commercieel vastgoed, omdat klantbeleving voor veel ondernemers een belangrijke reden is om hun onderneming te verbeteren.

In 2020 gaat Klimaatgerust weer naar Nijmegen toe om nog tien verhuurders en huurders te helpen met de split-incentive problematiek. Samen met HvdB en VCV stellen we het doel om de maatstaf nog verder te verbeteren, om zo het vastgoed in Nijmegen stap voor stap te verduurzamen.

Daarnaast zijn de verhuurders en huurders van het afgelopen project aan de slag gegaan met het verduurzamen van hun pand aan de hand van de maatstaf. Klimaatgerust is erg benieuwd wat de uitkomsten daarvan zullen zijn en zal ook zeker een kijkje nemen bij deze panden!